El fin de otro espejismo

Casa en Venta (Revolico)
Casa en Venta (Revolico)

Los que estaban rodando el rumor de que se echaría atrás la posibilidad de compraventa de casas comprendieron hoy lunes cuáles eran las piedras que traía este río. No hay vuelta atrás, sino otro paso hacia delante. El Consejo de Ministros aprobó el viernes la imposición de un nuevo valor referencial para aplicar a la transmisión de viviendas por donación o compraventa. La medida modificará sustancialmente el monto total que compradores y vendedores tendrán que aportar al fisco cuando realicen la transmisión de propiedad de una casa. Se mantendrá el 4% como impuesto, pero el incremento de lo que habrá que desembolsar crecerá de forma exponencial.

Una vivienda que en su documento oficial de propiedad tiene anotado un valor legal de 15.000 CUP puede ser vendida cómodamente por un precio real de 30.000 CUC. A la hora de acudir a la notaría a tramitar la transacción se declaraba que la operación se había realizado sobre el precio legal. Como regla los notarios ni siquiera preguntaban a los participantes del acto si consideraban una cifra diferente a la que aparecía registrada en las escrituras. Más que complicidad con supuestos violadores del fisco, se cumplía una rutina con toda naturalidad.

En el caso que ponemos como ejemplo, significaría que tanto el comprador como el vendedor estaban obligados a entregar al fisco 600 CUP (correspondientes al 4% de 15.000 CUP). Si en lugar de tener como referencia el valor legal hubieran tenido que pagar el 4% del precio al que realmente se vendió la casa, esa cifra podría elevarse a 28.800 CUP (4% de 720.000 CUP, luego de hacer la conversión).

Es previsible que el llamado precio referencial que se impondrá a partir de ahora sea solo una consideración para calcular el impuesto, sin que se convierta en una obligación para poner en venta la vivienda. En última instancia, los compradores y vendedores siempre tendrán la oportunidad de ponerse de acuerdo y declarar solo aquello a que estén obligados.

Los compradores y vendedores siempre tendrán la oportunidad de ponerse de acuerdo y declarar solo aquello a que estén obligados

El informe de lo acordado en el último Consejo de Ministros del 2014 refiere, sin dar precisiones, que se definirán variables para la determinación de este valor referencial, como la cantidad de dormitorios, la tipología constructiva, las facilidades urbanísticas, la importancia de los asentamientos, y la existencia de garajes, patios y jardines.

Lo cierto es que esas variables ya estaban definidas en la Ley de la Vivienda vigente desde el primero de julio de 1985 que determinó el precio de todas las casas que se adquirieran en propiedad a partir de ese momento. Aquella ley empezó a poner orden en el caos, al introducir un cálculo por metros cuadrados, en dependencia de las condiciones y ubicación de la vivienda para aquellas personas que nunca antes hubieran pagado un alquiler y adquirieran una nueva vivienda a partir de ese momento, sin tomar el salario del adquiriente como elemento a considerar.

Para otorgar la propiedad a aquellos otros usufructuarios que durante 20 años habían pagado un alquiler se consideró entonces que ya habían liquidado sus deudas y que a quienes hubieran pagado al menos el mes de junio de 1985, se les calcularía el precio de la vivienda multiplicando la última mensualidad por los 240 meses que hay en 20 años.

Lo común era que los alquileres rondaran el 10% de los salarios del usufructuario, de ahí que una vivienda podía ser tasada en 6.000 pesos en una época en que 250 era un salario relativamente alto. Si alguien ganaba 125, la casa valdría 3.000 y si percibía 500 entonces valía 12.000 con independencia de que se tratara de un apartamento de un dormitorio o una casa de cuatro cuartos con jardín y garaje.

Los precios que entonces se establecieron, calculados en metros cuadrados, eran muy superiores a los deducidos sobre la base del salario. En algunos casos podían llegar a 50 o 70 mil pesos, también pagaderos en 20 años. Se introducía así una adicional falta de estímulo para hacer nuevas viviendas, pues basta comparar los costos que implica la construcción de un edificio multifamiliar con el precio que se le asignaba a cada apartamento, para darse cuenta que no se recuperaría lo invertido. Era, en fin, una subvención que arruinaría la economía si se cumplían los planes de entregar cada año 100.000 viviendas, como se soñaba en aquellos tiempos.

Tarde o temprano cada cambio cimentado en una visión pragmática implicará probablemente la renuncia de alguna utópica conquista

Se calcula en más de 130.000 las casas que han cambiado de propietario desde que se flexibilizó la compraventa a finales de 2011. Si desde un principio se hubiera tenido la cordura de definir estos detalles con un criterio mercantil, el estado no hubiera dejado de recibir los miles de millones que pueden inferirse de la enorme diferencia entre lo real y lo declarado, que es como decir entre la realidad y la ficción

Pero no es culpa de quienes son vistos ahora como burladores del fisco, que de todas formas hubieran encontrado otros recursos para pagar menos, sino de la ambigüedad con que se siguen manejando ciertos asuntos, por no querer dar el brazo a torcer, por no querer aceptar la realidad de que aquellas ventajas tenidas como conquistas de la revolución, no eran otra cosa que un espejismo impuesto por la indiscutible voluntad de quienes despreciaron cualquier consideración económica.

Lo llamativo es que la nueva medida es al mismo tiempo coherente e impopular. Coherente porque redimensiona el cobro de un impuesto a un acto de compraventa afectando a (y reconociendo la existencia de) quienes quieren emerger como clase media. Impopular porque deslegitima una valoración hecha en los tiempos de regalías paternalistas, cuando no estaba permitido comprar o vender casas entre particulares. Este parece ser el tardío precio a pagar por la eliminación de aquella prohibición; falta por ver si será justo o desmedido.

La lección que se saca por adelantado y que ha de ser extensible a otros ámbitos es que tarde o temprano cada cambio cimentado en una visión pragmática y realista implicará probablemente la renuncia de alguna utópica conquista.

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