El proyecto de Ley de la Vivienda elimina la confiscación por el Estado de las residencias de los emigrantes

La Habana/La Asamblea Nacional del Poder Popular hizo público este martes, al fin, el nuevo Proyecto de Ley de la Vivienda, un documento que busca reemplazar la legislación de 1988 (actualizada en 2017) y que ha estado en proceso de consulta desde febrero de este año. La nueva norma busca introducir transformaciones en el régimen habitacional “para armonizarlo con la Constitución de 2019” y con “las reformas económicas actuales”.

La normativa propone un cambio importante para los derechos de los cubanos que emigran. La ley anterior ordenaba la confiscación de la vivienda por el Estado de quien salía definitivamente del país (artículo 81.1), pero en el nuevo texto este artículo ha sido eliminado. 

El proyecto reconoce que un propietario puede estar ausente, y que en su ausencia el titular de vivienda puede nombrar a un “representante para que actúe por él en situaciones de emergencia sanitaria, proceso administrativo o judicial y otros...". Asimismo, los herederos mantienen sus derechos sobre el patrimonio familiar independientemente de su estatus migratorio. 

La ambigüedad de esta ley podría convertirse en una vía para que el Estado adquiera esas propiedades

Sin embargo, la nueva ley introduce la pérdida del derecho de propiedad por abandono: el artículo 141 dispone que si la propiedad se declara “en estado de ruina”, entonces “la Dirección de la Vivienda Municipal podrá solicitar al Tribunal competente la pérdida del derecho por abandono y su disponibilidad a favor del Consejo de la Administración Municipal para su posterior asignación”.

Ante la crisis que vive la Isla, con la cual muchos cubanos han necesitado salir del país dejando atrás sus viviendas sin la posibilidad de atenderlas directamente, la ambigüedad de esta ley podría convertirse en una vía para que el Estado adquiera esas propiedades.

La nueva normativa reconoce también el derecho de las personas naturales a poseer hasta dos viviendas en propiedad, además de la vivienda de descanso o veraneo que ya estuviera declarada. La ley previa mantenía un límite estricto de una sola vivienda de ocupación permanente, además de la de descanso.

Otra de las novedades es la formalización de la venta de apartamentos a extranjeros. Podrán adquirir propiedades para uso residencial en zonas urbanas bajo dos requisitos principales: “realizar inversiones significativas en la economía nacional”; o que “por necesidad de tratamientos médicos u otras causas, el adquirente requiera de un periodo de residencia en Cuba”. Aunque limitada a estos ambiguos requisitos, la medida contrasta con la anterior ley que reservaba el derecho de propiedad a residentes permanentes.

Los órganos y entidades que actúen como inversionistas están obligados a aportar hasta el 20% de las viviendas edificadas al municipio para su asignación con fines de asistencia social

A esta apertura se añade la introducción del “arrendamiento con opción de compra” –que permite adquirir la propiedad tras un plazo pactado convirtiendo las cuotas de alquiler en abonos al precio final– como una modalidad de servicio inmobiliario, disponible tanto para la gestión estatal como privada.

El proyecto introduce también por primera vez en Cuba la figura del financiamiento hipotecario, permitiendo que los inmuebles operen como garantía ante el sistema bancario para la obtención de créditos destinados a la construcción o rehabilitación.

El texto impone una carga específica a quienes edifiquen nuevas propiedades. El Artículo 17 establece que los órganos y entidades que actúen como inversionistas están obligados a aportar hasta el 20% de las viviendas edificadas al patrimonio del municipio para su asignación con fines de asistencia social, o bien dar solución en esa misma proporción a las condiciones del entorno urbano donde se ejecute la obra.

El proyecto establece también restricciones económicas para las viviendas que hayan recibido beneficios públicos: según los artículos 53 al 56, los propietarios que decidan vender o donar el inmueble dentro de los primeros 15 años tras su asignación o el otorgamiento del subsidio, están obligados a reintegrar al Presupuesto del Estado el monto total del subsidio recibido. 

En casos específicos, como las viviendas asignadas a familias con tres o más hijos, el Estado se reserva el derecho de adquisición preferente, lo que le permite tener la prioridad para comprar el inmueble si el dueño decide venderlo en ese período de 15 años. Para que estas limitaciones sean efectivas, la ley exige que consten obligatoriamente en el título de propiedad y se inscriban en el Registro Central de la Propiedad de Bienes Inmuebles.

La nueva normativa prevé también programas habitacionales para jóvenes de entre 18 y 30 años, mediante subsidios, modalidades de alquiler temporal y acceso preferente

La nueva normativa prevé también programas habitacionales para jóvenes de entre 18 y 30 años, mediante subsidios, modalidades de alquiler temporal y acceso preferente al servicio inmobiliario. Además, en la asignación de las “viviendas que el Estado construye o queden a su disposición”, se tendrán “criterios objetivos y transparentes con enfoque de género e interseccionalidad; con prioridad a las personas víctimas de violencia de género familiar que requieren solución habitacional inmediata”.

De interés es también la introducción de la categoría de “vivienda familiar”, definida como el inmueble destinado a la residencia con vocación de permanencia de una familia. La consecuencia jurídica más relevante de esta declaratoria es su inembargabilidad (Artículo 61), lo que técnicamente protege el techo del núcleo familiar frente a procesos de ejecución de deudas. 

El texto establece que la vivienda familiar no puede ser utilizada como garantía para obtener financiamiento hipotecario (Artículo 27). En contraste, el proyecto autoriza explícitamente que las viviendas de descanso o veraneo sean objeto de hipoteca, facilitando su uso como activo comercial (Artículo 138.4). No obstante, la viabilidad real de este mercado crediticio permanece en suspenso, ya que el propio documento advierte que las condiciones específicas para las hipotecas quedarán sujetas a normativas complementarias que deberán dictarse en el futuro. 

La ejecución efectiva de las novedades de esta ley –como el financiamiento hipotecario o la gestión de viviendas a extranjeros– quedará supeditada a los reglamentos que el Consejo de Ministros debe dictar en un plazo de sesenta días tras su aprobación. Mientras tanto, el documento deja abierta una zona de incertidumbre jurídica sobre el destino de miles de propiedades que hoy permanecen deshabitadas por la crisis migratoria y que podrían quedar bajo la nueva figura de la pérdida de propiedad por abandono.