Fideicomiso inmobiliario y su impacto en el mercado mexicano

Fideicomiso inmobiliario y su impacto en el mercado mexicano

México es un país rico en cultura, tradición, en su gente y también es considerado uno de los países más desarrollados a nivel económico en toda Latinoamérica.

El mercado inmobiliario en México tiene un gran atractivo de inversión. El mercado de bienes raíces aporta el 11.1% al PIB mexicano, de acuerdo con Centro Urbano.

Efectivamente, este sector económico es uno de los más importantes para el país. Durante los últimos años se ha observado su crecimiento en algunas ciudades. Con especial mención en los departamentos con acabados lujosos en Ciudad de México, las casas en venta en Jalisco o las mansiones en Cancún.

Por otra parte, para tener una perspectiva completa sobre este sector, es necesario conocer figuras que dan confianza en su inversión tal como es el fideicomiso inmobiliario.

En este artículo vas a conocer:

  • Qué es el fideicomiso inmobiliario.
  • Cuál es la función de un fideicomiso.
  • Etapas de un fideicomiso inmobiliario, entre otras cosas.

¿Qué es el fideicomiso inmobiliario?

Existen muchas opciones para invertir en bienes inmuebles, y el fideicomiso inmobiliario tiene una gran relevancia por las ventajas que ofrece. Es apto para el desarrollo de un proyecto como edificios, oficinas, centros y plazas comerciales.

El fideicomiso inmobiliario es un contrato por medio del cual las personas naturales o jurídicas transmiten a la banca la titularidad o propiedad de bienes o, en su caso, de derechos. Esto se da con el fin de destinarlos a usos lícitos y determinados a favor de un beneficiario.

En definitiva, el fideicomiso es una herramienta idónea para crear y desarrollar emprendimientos inmobiliarios con fondos de terceros. Las tres partes que hacen parte de un fideicomiso inmobiliario son: fiduciante, fiduciario y beneficiario.

  • Fiduciante: El fiduciante es la persona que aporta el capital para comprar el terreno y cubrir los costos que involucren la ejecución de la obra.
  • Fiduciario: Es la persona o entidad encargada de recibir los fondos para llevar a cabo la ejecución de la obra y se inscriben a su nombre de manera temporal, cumpliendo ciertas condiciones.
  • Beneficiario: Es la persona o entidades quienes reciben los dominios, es decir, son los que reciben el inmueble ya edificado de acuerdo a las características solicitadas. Es importante tener en cuenta que el beneficiario puede ser el mismo fiduciante.

¿Cuál es la función de un fideicomiso?

El fideicomiso inmobiliario es un instrumento que sirve para financiar la adquisición de una propiedad, creando así un instrumento legal para solucionar los posibles conflictos que puedan presentarse.

La finalidad de un fideicomiso es transmitir el dominio, lo que quiere decir que un bien pase de una persona a otra. El fideicomiso es un contrato que ofrece cierto tipo de ventajas tales como:

  • Disminuye los costos de ejecución en proyectos de construcción.
  • Es un patrimonio separado del personal, por lo que no se puede embargar.
  • Proporciona seguridad jurídica.
  • Brinda confianza a los inversores que participan en el proyecto.
  • Los derechos fiduciarios se pueden negociar entre las partes.
  • Es el vehículo idóneo para la inversión en todo tipo de desarrollos inmobiliarios.

Características de un contrato de fideicomiso

Cuando se desarrolle un contrato de fideicomiso debe presentar las siguientes características:

  • Formal: es un contrato que necesita hacerse de forma escrita.
  • Oneroso: ambas partes poseen obligaciones y ventajas económicas recíprocas.
  • De tracto sucesivo: es un contrato que no se realiza en un único momento sino que se desarrolla en un tiempo determinado.
  • Consensual: es necesario que exista un consenso para que el fideicomiso se concrete.

En definitiva, las características de esta figura permiten generar confianza y eficiencia en proyectos de vivienda, empresariales o comerciales, los cuales aportan al crecimiento económico del país.

¿Cuáles son los requisitos de un fideicomiso inmobiliario?

El fideicomiso inmobiliario debe contar con una estructura orgánica y administrativa, entre ellas:

  • Debe estar por escrito e indicar expresamente las obligaciones y beneficios que tienen las partes.
  • Es necesario contar con una unidad de control y vigilancia que determine el desempeño de la entidad.
  • Debe tener autonomía de gestión para el cumplimiento completo de los objetivos asignados.
  • Contar con una personalidad jurídica que funja como sujeto activo o pasivo en las relaciones jurídicas del contrato.
  • Instituciones fiduciarias que sean sociedades nacionales de crédito o instituciones de banca en desarrollo.

Es necesario tomar en cuenta que en el sistema jurídico mexicano se requiere que el fiduciario sea una institución fiduciaria específicamente autorizada por la ley.

Con base a la finalidad y metas del fideicomiso será la institución que podrá tener el cargo, pudiendo ser una institución de crédito o en otros casos instituciones de seguros de fianzas o casas de bolsa, entre otras.

Etapas de un fideicomiso inmobiliario

1. La etapa primera se destina a revisar la documentación necesaria para el contrato, tal como como los títulos, permisos de las autoridades, estudios y planos de factibilidad.

2. La segunda etapa consiste en desarrollar propiamente la obra y la celebración de los contratos de suministros.

3. La tercera y última etapa se trata de la liquidación del proyecto, el cual incluye las escrituras de los inmuebles resultantes, el trámite de los pagos ante las entidades financieras que hayan otorgado crédito y los créditos individuales actuales, a distintos plazos, para los compradores.

Pasos a seguir para realizar un contrato de fideicomiso inmobiliario

1. Para que un contrato de fideicomiso inmobiliario sea efectuado, el primer paso es acordar los atributos del documento:

  • El objetivo del contrato: debe indicar los bienes que serán transferidos, el uso que tendrá y la inversión.
  • Partes involucradas: las antes mencionadas, fideicomitente, fiduciario y fideicomisario.
  • Duración: puede definirse como un tiempo determinado o indeterminado, siempre y cuando sea menor a 30 años. Únicamente en caso de beneficiarios con capacidades restringidas puede durar hasta el fallecimiento de la persona.
  • Se debe formalizar a través de un instrumento público o privado.

2. Las partes involucradas deben demostrar su facultad legal y la capacidad que tienen de disponer de bienes.

3. Como tercer paso, se debe detallar por qué el inmueble se usa como garantía.

4. Seguidamente, se deben especificar y detallar los honorarios del fiduciario por su labor.

5. Finalmente, el documento requerirá al menos de la firma del fideicomitente y el fiduciario. En algunos casos, también es necesario que firme el beneficiario.

También se deben anexar las escrituras públicas del patrimonio fiduciario y la obligación que genera este contrato particular.

Por qué invertir en bienes raíces a través de un fideicomiso

Si decides hacer uso de un fideicomiso bancario se abren las posibilidades de adquirir bienes raíces por medio de un banco mexicano en nombre del comprador. Este es uno de los medios más utilizados por los extranjeros que buscan comprar una propiedad en México.

En estos casos, el banco es el ente que actúa como fiduciario mientras que el comprador actúa como beneficiario. El banco posee el título, pero sin beneficio alguno, además el comprador se vuelve el propietario legal del inmueble comprado con la posibilidad de venderlo, alquilarlo, mejorarlo y beneficiarse de acuerdo a su conveniencia.

El banco garantiza que el cierre del contrato sea apropiado y legal, así mismo, no podrá cambiar el derecho de los beneficiarios o hacer alguna modificación referente a la propiedad sin las instrucciones escritas del comprador.

Comportamiento en el sector inmobiliario en México

Entre las necesidades básicas del ser humano en su entorno está tener una vivienda. Por esto, para garantizar la calidad de vida, es importante considerar distintos factores. Entre ellos, la ubicación geográfica, sus dimensiones, la infraestructura, los servicios y también las maneras de financiar la inversión.

Durante el año 2021 se colocaron alrededor de 8.000 millones de pesos dentro del sector solo en créditos. De igual forma se invirtieron 6.170 millones de pesos en capacitaciones que sin lugar a duda proporcionó un buen movimiento dentro del mercado, con base a los datos de la Sociedad Hipotecaria Federal.

Actualmente dentro del país hay un boom inmobiliario en el que se han vendido más de cuatro mil casas en solo la capital, representando un 57% y el otro 43% corresponde al resto de municipios como Hidalgo, de acuerdo al sitio web inmobiliare.

Este auge permitirá que encuentres grandes opciones de inversión y desarrollos inmobiliarios de oportunidad en destinos reconocidos como Mérida o Jalisco. Si estás en búsqueda de tu nuevo hogar o simplemente deseas invertir tu capital es hora de que comiences a evaluar diversas opciones como las casas en venta en Mérida, Guadalajara, Querétaro y así tomar la decisión acertada.

Zonas con mayor plusvalía en México

De acuerdo a datos proporcionados por el portal inmobiliario Propiedades.com las ciudades mexicanas con mayor crecimiento en plusvalía se encuentran en el norte, centro y la zona del bajío.

La zona norte y fronteriza

En la zona norte del país, lugares como Tijuana, Reynosa y Chihuahua se encuentran entre las ciudades que mayor desarrollo y mayor porcentaje de crecimiento, con un alza en la plusvalía obtuvieron el 50.18%, 48.41% y 37.15%, respectivamente.

De acuerdo con la Secretaría de Desarrollo Económico, Tijuana obtuvo una gran inversión extranjera, que aumentó en un 29%, lo que se tradujo en 28.490 nuevos empleos y un alza en la demanda de vivienda.

Por otro lado, la ciudad de Matamoros reporta un alto desarrollo económico y crecimiento en plusvalía. Su valor de venta por metro cuadrado promedio pasó de 6.379 dólares a los 8.330 dólares, es decir, una plusvalía de 30.60%.

Centro del país

En el centro de México, la ciudad de Toluca reporta un importante avance económico en el valor de venta de inmuebles. Esta ciudad ubicada en el Estado de México obtuvo una plusvalía de 28.52%, al tener un valor promedio de metro cuadrado en 13.065 dólares. Una de las razones de este crecimiento está ligado al proyecto del tren interurbano.

Zona del Bajío

Lugares como Puerto Vallarta también con buenos resultados en el crecimiento de plusvalía con un 23.44%, mientras que en Celaya, Guanajuato, se reporta una plusvalía de 21.43%.

Otras ciudades localizadas en diversas zonas del país que también mostraron buenos resultados son Tehuantepec, Oaxaca; Tehuacán, Puebla y San Francisco del Rincón, Guanajuato con un 49.41%, 37.05% y 21.43% respectivamente. (Datos obtenidos de Forbes.)

Lugares como Mérida, Cancún y Playa del Carmen también presentan un desarrollo y crecimiento económico y social que hacen muy atractiva la inversión en tierra. Sin embargo, ahora la pregunta es:

¿En qué tipo de lotes invertir?

Cuando se tramita un fideicomiso inmobiliario, una pregunta frecuente es en qué tipos de lotes invertir. Lo que bien es cierto es que a diferencia de los lotes residenciales construidos con la finalidad de ser habitados, los lotes industriales y los lotes comerciales brindan un gran número de beneficios adicionales que sin lugar a duda son importantes de evaluar antes de hacer la inversión:

  • Lotes industriales. Son los destinados para almacenar y resguardar maquinaria, equipo o aumentar el área de procesos productivos. Otra opción es rentarlos y asegurar un ingreso mensual.
  • Lotes comerciales. Pueden ser una gran inversión si se venden a mediano y largo plazo, o bien se utilizan como locales para renta o un negocio propio.

Invierte en bienes raíces de la mano de expertos

México es un país que se mantiene en constante crecimiento y desarrollo, se ha convertido en un lugar excepcional para invertir en bienes raíces. Siempre será necesario contar con la asesoría de expertos en el ramo para asegurar el éxito del negocio, en especial si se trata de un fideicomiso inmobiliario.

Busca empresas inmobiliarias que cuenten con años de experiencia y éxitos en bienes raíces, que puedan mostrarte un portafolio de estudios de mercado necesarios que garanticen la plusvalía de la zona y valuaciones inmobiliarias que aseguren tu inversión.

Responsabilidad, honestidad y empatía son algunos de los valores que debes buscar en tu asesor inmobiliario. Asegúrate de buscar la empresa que pueda brindarte la seguridad y apoyo necesario en tu proceso de inversión.

Es indispensable contar con expertos como La Haus que cuenta con una gran trayectoria y experiencia, podrá orientarte y te brindará las herramientas necesarias para tomar decisiones acertadas.

Invertir en tierra es una de las opciones más seguras para garantizar una jubilación relajada y formar un patrimonio para tu familia.

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